Cómo calculamos
Todas las cifras de CalculadoraCuota salen de las mismas fórmulas y supuestos, que explicamos aquí para que puedas comprobarlos. Son estimaciones orientativas: tu banco aplicará sus propios criterios.
Revisado por Adrián González Fernández, asesoría fiscal, contable y laboralActualizado el Cómo calculamos
1. Cuota mensual: sistema francés
La cuota es fija durante toda la vida del préstamo, que es como funcionan la gran mayoría de hipotecas en España. Para un capital C, un tipo nominal anual i y un plazo de n meses:
cuota = C × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1), con r = i ÷ 12
Ejemplo: 200.000 € a 30 años (360 meses) y 3 % de interés nominal dan una cuota de unos 843 € al mes. Si el tipo es variable, la cuota real cambiará con cada revisión del Euríbor; las páginas por tipo de interés muestran cuánto.
El tipo por defecto de la calculadora es un 3,2 % TIN, una referencia orientativa que puedes cambiar. Las páginas de ejemplos usan un 3 % hipotético para que las cifras sean comparables entre sí.
2. Cuánto financia el banco
Tomamos como escenario base que el banco financia el 80 % del precio de compraventa (o de tasación, si es menor). Por encima de esa cifra y hasta el 90 % lo marcamos como financiación elevada: existe, pero depende mucho del perfil y de la entidad. Más allá del 90 % solo suele ser posible con avales, programas públicos o garantías adicionales.
Los impuestos y gastos de compra casi nunca se financian, así que el ahorro necesario es la parte no financiada del precio más esos gastos.
3. Ratio de endeudamiento
Calculamos el esfuerzo como (cuota de la hipoteca + otras deudas) ÷ ingresos netos mensuales del hogar, y lo clasificamos así:
- Hasta el 30 %: zona cómoda.
- Del 30 % al 35 %: razonable, la referencia más habitual en los bancos.
- Del 35 % al 40 %: ajustada.
- Del 40 % al 45 %: difícil; por encima, muy improbable.
No son límites legales. La normativa obliga a los bancos a evaluar la solvencia del cliente, pero cada uno fija sus propios umbrales.
4. Edad y plazo
Usamos como referencia que el préstamo termine antes de los 75 años del titular de más edad. Es un criterio extendido en la banca española, no una norma: algunas entidades aceptan algo más y otras bastante menos.
5. Impuestos y gastos de compra
En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En vivienda nueva se paga IVA (IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A eso sumamos un 2,5 % en segunda mano y un 3 % en obra nueva (que incluye una estimación del AJD) para notaría, registro, gestoría y tasación.
Usamos el tipo general de cada comunidad para una compra típica. No aplicamos tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida, municipios pequeños…), que pueden bajar mucho la factura: compruébalo en la normativa de tu comunidad.
| Comunidad | ITP (segunda mano) | IVA / IGIC / IPSI (nueva) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 10 % |
| Aragón | 8 % | 10 % |
| Asturias | 8 % | 10 % |
| Illes Balears | 8 % | 10 % |
| Canarias | 6,5 % | 6,5 % |
| Cantabria | 9 % | 10 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 10 % |
| Castilla y León | 8 % | 10 % |
| Cataluña | 10 % | 10 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % | 10 % |
| Extremadura | 8 % | 10 % |
| Galicia | 8 % | 10 % |
| Madrid | 6 % | 10 % |
| Murcia | 8 % | 10 % |
| Navarra | 6 % | 10 % |
| País Vasco | 4 % | 10 % |
| La Rioja | 7 % | 10 % |
| Ceuta | 3 % | 4 % |
| Melilla | 3 % | 4 % |
6. Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): obligaciones de evaluación de solvencia e información precontractual.
- Portal del Cliente Bancario del Banco de España: guías sobre hipotecas, Euríbor y tipos de referencia.
- Normativa tributaria de cada comunidad autónoma para el ITP, y Ley del IVA para vivienda nueva.
Límites de la simulación
La calculadora no conoce tu historial crediticio, tu antigüedad laboral, la tasación real de la vivienda ni las ofertas vigentes de cada banco. Úsala para saber si unos números tienen sentido antes de pedir una oferta, no como sustituto de ella.
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